Hvad er nyt?

Jf. AB 18 §§ 31 og 32 skal bygherren indkalde til byggemøder med entreprenøren, lede mødet og udarbejde referat (som ved AB 92). Bygherren kan overlade disse opgaver til en repræsentant, fx byggelederen, jf. ABR §§ 30 og 31. Foruden afholdelse af byggemøder skal bygherren også vedligeholde en log, hvor der løbende registreres forlangte ændringer i arbejdet (AB § 23), entreprenørens meddelelser om at en anvisning udgør en ændring (AB § 22, stk. 3), anmodninger og meddelelser om stillingtagen til forandringer i aftalen med hensyn til pris, tid og sikkerhed (AB § 25, stk. 2) samt entreprenørens meddelelse om hindringer (AB § 26). Se i øvrigt afsnit 5 i vejviseren vedr. digital logbog.

Som noget nyt angiver AB 18 flere forhold, som skal eller bør behandles på byggemødet samt registreres af bygherren i en log. Disse er struktureret oplistet til slut i afsnittet, og kan med fordel indgå som faste dagsordenspunkter for byggemøder.

En bygherre skal også vedligeholde en log over for rådgiver (ABR § 20, stk. 5) og totalentreprenøren (ABT § 25, stk. 5). Både i ABT 18 og ABR 18 anvendes begrebet ”bygherremøder” for mødet med bygherren og hhv. entreprenør og rådgiver. I ABT er byggemødet udtryk for mødet mellem totalentreprenøren og dennes underentreprenører.

Hvorfor er det vigtigt?

Mange uenigheder mellem en bygherre og entreprenør er et resultat af, at der ikke i rette tid sker en tilstrækkelig kommunikation og forventningsafstemning. Dette har bl.a. resulteret i, at mange bygherrer har efterspurgt bedre muligheder for at afskære ekstrakrav, som først bliver varslet længe efter entreprenøren var eller burde være bekendt med kravet.

Ved at forpligte parterne til løbende at behandle væsentlige forhold på byggemøderne og via ændringslog vil eventuelle uenigheder og misforståelser blive identificeret tidligt. Det giver både parterne mulighed for at træffe beslutninger på et mere oplyst grundlag, fx beslutning om at bestille ekstraarbejder, og at håndtere uenighed tidligt, hvor tvistens omfang er begrænset mest muligt.

Manglende rettidig påberåbelse af krav om forandring i aftalen med hensyn til pris, tid og sikkerhed kan også føre til helt eller delvis fortabelse af kravet, og her må det forventes at indgå i vurdering af fx passivitet, at en part løbende er blevet opfordret til at meddele ekstrakrav uden at gøre det.

Hvad skal du gøre?

En bygherre skal være opmærksom på, at det efter ABR 18 § 31 er rådgiver, som leder byggemøder og udarbejder referat, men der skal tages stilling til, om rådgiver også skal udarbejde og løbende vedligeholde ændringsloggen. Derudover skal bygherren tage stilling til, med hvilken frekvens byggemøder skal ske. Sædvanligvis vil dette være hver uge eller hver 14. dag i udførelsesperioden.

Bygherre skal sikre sig, at der er en struktur og retningslinjer for, hvordan byggemøder og vedligeholdelse af ændringslog håndteres, således at alle krævede og ønskede forhold bliver behandlet korrekt. Det kunne fx være en fast skabelon og opgavebeskrivelse for, hvordan byggemøder gennemføres, og byggemødereferater udarbejdes, samt arbejdsprocedurer for bygherrens godkendelse af referater og ændringslog. Dette ved at kræve fast dagsorden/log fulgt eller med tilsvarende indhold (se værktøj).

Bygherre skal også være opmærksom på, at behovet for at kræve forandringer i aftalen med hensyn til pris, tid og sikkerhed også kan opstå hos bygherren, samt at bygherren snarest muligt skal kunne svare på forespørgsler omkring ændringer i arbejdet og krævede forandringer i aftalen, jf. AB 18 § 25, stk. 2 og 3. En bygherre og/eller dennes repræsentanter skal derfor have de nødvendige ressourcer og kompetencer til fyldestgørende og rettidigt at kunne håndtere disse pligter allerede fra byggeriets start.

Byggeledelsens (eller fagtilsynets) fuldmagt er forhåndsdefineret i AB18 § 28, stk. 2, og det er derfor vigtigt, at bygherren sørger for at meddele eventuelle ændringer hertil på første byggemøde (AB18 § 31, stk. 3). Eventuelle efterfølgende ændringer skal ligeledes meddeles.