Hvad er nyt?

Bestemmelserne om ændringer er væsentligt udbygget i AB 18. Bestemmelserne står i § 22 om bygherrens anvisninger, § 23 om ændringer i arbejdet, § 24 om merbetaling og besparelse § 25 om pris, tid og sikkerhed efter en ændring, § 26 om hindringer og i § 39 om entreprenørens ret til tidsfristforlængelse). Det er nyt, at der i AB er bestemmelser, der indeholder formkrav til håndtering af ændringer i arbejdet samt til mere detaljerede regler omkring prisfastsættelse af ændringsarbejder.

Med AB 92 har man ofte set, at en anvisning fra en bygherre (eller dennes rådgiver) er blevet opfattet som en ændringsordre af en entreprenør med efterfølgende tvist til følge, fordi parterne ikke har fået afstemt forventninger. Med den nye praksis indskærpes det, at såfremt en entreprenør opfatter en anvisning (efter § 22) som en ændringsordre (efter § 23), skal han snarest muligt meddele dette.

Hvis en entreprenør kræver ændring af aftalen, skal dette håndteres som i § 25 stk. 1, hvor der stilles krav om skriftlig meddelelse snarest muligt, såfremt man opfatter en anvisning som en ændring. Det er samtidig vigtigt at understrege, at entreprenøren ikke har pligt til at spørge, men at denne kan meddele, at arbejdet anses for en ændring af aftalen.

Entreprenøren har imidlertid mulighed for at forespørge bygherren, om denne opfatter et nærmere bestemt arbejde som en ændring – og er samtidig ikke forpligtet til at igangsætte arbejdet førend bygherren har svaret på forespørgslen (§ 25 stk. 2). Her skal bygherren være særligt opmærksom på at sikre en organisation, der kan håndtere forespørgslen hurtigt.

Entreprenøren kan også meddele bygherren, at denne anser et nærmere bestemt arbejde som en ændring (§ 22 stk. 3). I denne situation skal bygherreorganisationen ligeledes sørge for at forholde sig til meddelelsen samt sikre, at den bliver registreret i ændringsloggen.

Afviser bygherren, at der er tale om en ændring, vil beslutning om ikke at udføre arbejdet være entreprenørens standpunktsrisiko. Bestemmelsen kan på den anden side anvendes af bygherren til afklaring af, hvorvidt entreprenøren vurderer, at ændring i arbejdet skal afspejle sig i en ændring i aftalen (pris, tid og sikkerhed).

Krav om ændringer skal ligeledes løbende afvises eller accepteres (§ 25 stk. 3). Ved afvisning påhviler det endvidere parterne at begrunde dette.

Særligt om ABR
Bestemmelserne om ændringer er væsentligt udbygget i ABR. Bestemmelserne står i § 18 om ændringer i opgaven, § 19 om merbetaling og besparelse, §§ 20-21 om pris og tid efter en ændring og i § 38 om rådgivers ret til tidsfristforlængelse. Det er nyt, at der i ABR er bestemmelser der indeholder formkrav til håndtering af ændringer i projekteringen.

Hvorfor er det vigtigt?

Bygherreforeningen har gjort opmærksom på problemstillingen med sene krav som følge af (påståede) ændringer ved at ønske en præcisering af håndteringen af ændringer i byggeprocessen. Begrundelsen er, at en svigtende ændringshåndtering giver mange konflikter og usikkerheder i byggeprocessen med pres på budgetterne og spild af værdi til følge.

Bestemmelserne vil formentlig betyde, at der kommer større fokus på, hvornår der er en ændring i en opgave, og at ændringer vil blive behandlet mere struktureret og løbende. De formelle krav til ændringshåndtering i aftaleforholdet mellem bygherre og entreprenør er en væsentlig nyskabelse i AB.

Særligt om ABR
Bestemmelserne er for stor dels vedkommende nye og betyder en harmonisering af reglerne i AB-systemet. Bestemmelserne vil formentlig betyde, at der kommer større fokus på, hvornår der er en ændring i en opgave givet til en rådgiver. Da rådgivningsopgaven generelt – særligt hvis der er tale om en projekteringsopgave – indebærer en løbende afklaring og dialog mellem bygherren og rådgiveren, kan det være svært at definere, hvornår der er en ændring i ydelserne. Jf. bemærkningerne til § 19, stk. 1:

”Ved vurderingen af, om bygherrens ønsker udgør en ændring af opgaven efter stk. 1 eller et ønske blot er et led i den løbende udvikling af projektet, som rådgiveren honoreres for efter rådgivningsaftalen, må det tages i betragtning, at det en grundlæggende forudsætning for opgavens løsning, at indholdet af rådgiverens projekteringsydelser klarlægges og defineres undervejs i rådgivningens forskellige faser. Samarbejdet mellem bygherren og rådgiveren har i disse tilfælde en helt anden og mindre fast karakter end samarbejdet med entreprenøren i forbindelse med dennes udførelse af projektet”.

De formelle krav til ændringshåndtering i aftaleforholdet mellem bygherre og rådgiver er en væsentlig nyskabelse. Formålet med bestemmelserne er ifølge betænkningen ”at styrke parternes løbende håndtering af ændringer og deres betydning for opgavens økonomi og tid.” Reglerne vil kunne skabe større klarhed i aftaleforholdet, men vil også kunne betyde mere ”papirarbejde” for begge parter.

Reglerne skal ses i sammenhæng med reglerne om faselevering og mangler (ABR §§ 11 og 43), hvor der også er lejlighed til at følge op på sammenhængen mellem det aftalte og det leverede.

Hvad skal du gøre?

Bestemmelserne i AB18 § 25 stk. 5 hhv. ABR18 § 20, stk. 5 indeholder en forpligtigelse for bygherren til at registrere ændringer og sikre, at denne registrering bliver en del af byggemødet, jf. § 31, stk. 2 litra a) hhv. bygherrremødet, jf. ABR18 § 20, stk. 5.

For at det skal blive muligt at definere ændringer i arbejderne hhv. rådgiverydelserne, skal der være en klar aftale om, hvad entrepriseaftalen hhv. rådgiveraftalen omfatter. Det vil betyde, at du som bygherre fra starten skal have defineret opgaven så præcist som muligt. Ændringer i opgaven skal fremsættes skriftligt, og det betyder, at du som bygherre skal overveje, hvordan dette skal håndteres i den konkrete sag. Det vil formentlig være en praktisk løsning, at ændringer og registreringen heraf drøftes som en del af de byggemøder hhv. bygherremøder, der afholdes, samt ifm. projektgennemgangen jf. AB § 19 og ABR § 27. Det anbefales, at drøftelsen om pris og tidsfristforlængelse bliver en del af ændringshåndteringen.

Du skal også være opmærksom på, at der er et krav om tilbagemelding ”snarest muligt”, og at din entreprenør hhv. rådgiver ikke er forpligtiget til at igangsætte et arbejde hhv. en ydelse, som denne opfatter som en ændring, før der er en skriftlig meddelelse fra bygherren om, at bygherren er enig i, at det er en ændring.

I forhold til betaling for ændringen er udgangspunktet for entreprisearbejder, at ændringer udføres efter enhedspriser, og hvis sådanne ikke findes betales der for arbejderne i regning, medmindre der er indgået aftale om fast pris. Det er reguleret, at der ved arbejder i regning skal specificeres timer, materialer og materiel. Se i øvrigt afsnit 8.

For rådgivningsydelser er udgangspunktet, at ændringer udføres efter medgået tid, med mindre andet er aftalt. Ved honorering efter byggeudgift bør det være tydeliggjort i aftalen, at en ændring, der giver sig udslag i ændrede byggeudgifter, afregning med den aftalte honorarprocent, medmindre særlige forhold gør sig gældende (fx sene ændringer, hvor rådgiveren allerede har gennemført projekteringen).

En aftalt ændring skal snarest formaliseres i en tillægsaftale, hvor ændring, tid og pris bliver afklaret. Ved uenighed kan denne evt. afklares ved hurtig afgørelse jf. AB § 68 hhv. ABR18 § 62. Se i øvrigt afsnit 12.