Ændrede momsregler kan få konsekvenser for bygherrer

I november 2019 blev en ændring af momsloven vedtaget, og Skatteministeriet har nu udsendt en ikrafttrædelsesbekendtgørelse, der fastsætter at den nye lov træder i kraft den 1. juli i år.

Ændringen indebærer, at der nu skal afregnes moms af en ejendoms markedsværdi, hvis ejendommen skifter anvendelse fra momspligtig til momsfritaget anvendelse. Tidligere kunne den fratrukne moms på opførelsen tilbagebetales løbende som en reguleringsforpligtelse med 1/10 pr. år. Fremover skal der betales salgsmoms af hele ejendommens handelsværdi på det tidspunkt, hvor udlejningen påbegyndes, fordi ejendommen er udtaget til momsfri udlejningsaktivitet.

Vækker bekymring blandt private bygherrer

Hvis bygherren beslutter at strategien skal ændres, rammer de nye regler hårdt. I visse tilfælde kan bygherren trods salgsbestræbelser ende med at udleje i stedet, og i en sådan situation har bygherren ikke modtaget nogen købesum for ejendommen før momsen skal indfries. Det kan føre til en likviditetsbelastning særligt blandt små og mellemstore bygherrer, der ikke på forhånd ved, om et nyt ejendomsprojekt skal sælges eller udlejes når det står færdigt.

Michael Mansa, direktør i den private bygherrevirksomhed MS Development ApS, er bekymret over hvilke konsekvenser, de nye regler kan medføre, og han har savnet information og overblik over ændringerne: ”Det er jo en forringelse af bygherrens vilkår. De færreste har ubegrænset likviditet, og de nye regler kan få store økonomiske konsekvenser. Selvom der kan være en god grund til at ændringerne indføres, kan jeg være nervøs over, hvilke ”hovsa-effekter” de nye benspænd for bygherrerne medfører”.

Regelændringer giver bygherren nye udfordringer

Momsdirektør hos revisions- og rådgivningsvirksomheden, Baker Tilly, Søren Engers Pedersen, forventer at ændringerne kan ramme særligt de mindre bygherrer: ”Ændringen kan få store konsekvenser, hvis man starter et byggeri op, uden på forhånd at vide om det færdige byggeri skal sælges, udlejes eller en kombination. Derudover vil særligt små og mellemstore virksomheder kunne få vanskeligt ved at finansiere nybyggeri”.

Hvis det er uklart om et nybyggeri skal sælges eller udlejes, anbefaler Søren, at man fremover kigger mod udlejningsmulighederne ved opstart: ”Hvis de ikke på forhånd ved, om byggeriet er salg eller udlejning, vil anbefalingen fremover være, at de opfører til udlejning uden momsfradrag”.

De nye regler har to paradokser. Det første paradoks er, at der skal betales salgsmoms for ejendomme, som netop har ændret strategi, fordi de har vist sig ikke at kunne sælges på et givent tidspunkt. Det andet paradoks er, at momsen skal opgøres på baggrund af ejendommens markedsværdi, men da ejendommen ikke har kunnet sælges til den udbudte pris, kan det være vanskeligt at foretage en værdiansættelse af ejendommen. Dette kan i værste fald føre til tvister med skattemyndighederne.

Bygherreforeningen hører medlemmernes frustrationer

I Bygherreforeningen lyttes der til de bekymrede bygherrer, og foreningen ønsker at støtte medlemmerne i de udfordringer som regelændringerne potentielt kan føre med sig. Direktør i Bygherreforeningen, Henrik L. Bang, siger: ”Det er et irriterende benspænd for private bygherrer, som naturligt vil forsøge at tilpasse deres projekter efter markedssituationen og det aktuelle behov i samfundet. Vi påpeger problemet for at rejse debat om hensigtsmæssigheden af lovændringen og opfordrer medlemmerne til at komme frem med eksempler på de uheldige konsekvenser.”

Det skal pointeres, at problemstillingen kun er relevant for nye bygninger og byggegrunde. Ændres anvendelsen af en eksisterende bygning, vil det ikke medføre betaling af udtagningsmoms, da overdragelsen af ældre bygninger i forvejen er fritaget for moms. Hvor mange der konkret rammes af lovændringen, må tiden vise, men Bygherreforeningen er klar til at tale bygherrernes sag og dele vejledning og erfaringer med medlemmerne.