En ny Hvidbog om bygningsdrift, der netop er udgivet af brancheinitiativet ”Renovering på Dagsordenen”, beskriver det forsømte samfundspotentiale og inspirerer branchen til, hvordan potentialet i højere grad kan indfries. Bag ”Renovering på Dagsordenen” står bl.a. Bygherreforeningen, Grundejernes Investeringsfond, Realdania samt en lang række andre organisationer og virksomheder.
Drift er lavstatus
Ofte forbindes bygningsdrift med blå mænd i kedeldragter, som bakser med et ventilationsanlæg eller en skæv dør. Området er traditionelt et lavstatusområde, der nyder et begrænset politisk og ledelsesmæssigt fokus, men faktisk udgør bygningsdriften en årlig omsætning på 45 mia. kr. årligt med varetagelse af en afgørende opgave i forhold til at vedligeholde og pleje en meget stor andel af vores samlet nationalformue. Nemlig de 4000 mia. kr. af landets samlede værdier på i alt 5700 mia. kr., der er bundet til Danmarks bygninger.
Snyder os selv
Graves Simonsen, der er projektchef i Bygherreforeningen og står i spidsen for ”Renovering for Dagsordenen”, er redaktør og medforfatter af den nye hvidbog om drift af ejendomme. Han har brugt det seneste år på at afdække branchens udfordringer og muligheder. Meget kontant fastslår han, at vi tænker alt for kortsigtet og ustrategisk i forhold til, hvordan byggeriet drives og anvendes i praksis, når vi bygger. Konsekvenser er bl.a. tabte produktivitetsgevinster pga. dårligt indeklima, manglende fleksibilitet og anvendelsesmuligheder i bygningerne, når de først er færdige.
”Vi snyder os selv som samfund ved at være alt for optagede af opførelsen af byggeri og særligt opførelsesprisen. Vi er generelt mindre optagede af at regne drifts- og anvendelsesøkonomien ind i særligt de offentlige bygninger. Ofte ser vi bort fra, at det kan være klogt at bruge flere penge i opførelsen for derved at spare penge eller få højere værdi på længere sigt. Manglende fokus på driften betyder, at vi misser mulighederne for at investere i at optimere rammerne for de funktioner, som foregår i bygningerne. Hvad enten det drejer sig om skoler, kontorbyggeri eller idrætsbyggeri. Og det er her, vi har det helt store produktivitetstab,” siger Graves Simonsen.
En tommelfingerregel siger, at en bygning skal holde i 100 år. Engelsk forskning viser, at driften af et byggeri over 30 år koster minimum tre gange så meget som opførelsen. Driften af de aktiviteter, som foregår inde i bygningerne, altså omkostninger til lønninger, udstyr mv., koster 30 gange så meget i bygningens levetid. Og det er alle de omkostninger, som bygningen i langt højere kan spille sammen med, hvis bygningen understøtter organisationens samarbejdsprocesser eller den daglige rengøring.
Derved leverer bygningen langt højere værdi som ramme for dem, som bruger den i alle de år, den står opført, hvad enten det er hjemsted for fx en specialiseret vidensarbejdsplads, en børneinstitution eller måske et sygehus.
Brug for et paradigmeskifte
Derfor er samfundets snævre fokus på opførelsesprisen problematisk. Den hviler på en snæver økonomisk tankegang, som bl.a. understøttes af politiske rammebetingelser, som fx det kommunale anlægsloft, adskilte rammer for anlæg og drift samt stramme udbudsregler, hvor det er svært at indregne fremtidige produktivitetsgevinster i anlægssummen.
”Vi har brug for et paradigmeskifte. Reglerne for det offentlige indkøb er simpelthen ikke holistiske nok. De giver incitamenter til at bygge billigst muligt. Dermed misser vi de langsigtede muligheder, som bl.a. bunder i, at vores bygninger er rammerne om en meget stor del af vores samfundsaktiviteter og vores liv generelt. Op mod 90 pct. af vores aktiviteter foregår indendørs,” forklarer Graves Simonsen.
Drift fylder for lidt
Per Anker Jensen, professor i Facility Management på DTU, nikker genkendende til pointerne fra den nye hvidbog og supplerer:
”Driften fylder for lidt. Dermed befinder alt for mange bygninger sig i en tilstand af ”accelereret nedbrydning”, hvor forskellige faktorer spiller negativt ind på hinanden. Ikke alene koster det ekstra meget at rette op på, men fx kan bygningsejerne også gå glip af potentielle energibesparelser eller produktivitetsgevinster på de aktiviteter, som foregår inde i byggeriet. Konsekvenserne er bedst dokumenteret på indeklimaområdet, hvor dårligt indeklima jo går ud over brugernes helbred og sundhed og betyder, at de ikke kan fungere optimalt. Det er bl.a. beskrevet forskningsmæssigt i detaljer på skoleområdet.”
Per Anker Jensen henviser til forskning fra DTU, som bl.a. viser, at skoleelever i Danmark i gennemsnit misser et års indlæring i deres folkeskoletid som følge af dårligt indeklima. Når et skoleår i gennemsnit koster 60.000 kr. pr. elev, og der er omkring 700.000 skoleelever i Danmark, bliver det hurtigt til mange milliarder af kroner hvert år.
Nedsat produktivitet
Også Velux-koncernen har undersøgt bygningernes indeklima og deres indvirkning på bl.a. produktivitet. Herunder i deres årlige rapport, Healthy Home Barometer, hvor man samler en række forskellige internationale undersøgelser og viden på området.
Lone Feifer, direktør for bæredygtighed og arkitektur hos Velux, forklarer:
”En række internationale studier har påvist en klar sammenhæng mellem indeklima og performance. Fx viser et studie fra 2015, at en medarbejders performance kan falde med op til 10 pct,. hvis det bliver enten for varmt eller for koldt på arbejdspladsen. Andre studier viser, at et godt udsyn kan forbedre både hukommelse og mental funktion med 10 – 25%.”
Behov for ny tilgang
Professor Per Anker Jensen opfordrer byggeriet og bygningsejerne at tænke fundamentalt anderledes omkring drift af bygninger. Han mener ligeledes, at der er brug for et paradigmeskifte og foreslår, at området får et større ledelsesfokus, og at der sker et kompetenceløft:
”Et afgørende problem er, at der mangler viden og kompetencer på området. Uddannelsesmæssigt er vi alt for fokuseret på nybyggeri, når vi uddanner fx arkitekter, ingeniører og håndværkere. Og dem, som er i branchen for ejendomsdrift, er alt for teknisk funderet og har svært ved at tale det rigtige sprog ift. beslutningstagerne. Dermed kan de ikke vise værdien af deres indsats og bygningernes betydning for bl.a. produktivitet,” forklarer professoren.
Han nævner dog, at der er tiltag som går den rigtige vej. Blandt andet kan forskellige indeklimaklasser, som fx DGNB-certificeringer, være et godt hjælpemiddel. Fokus på indeklima i certificeringen lægger fundamentet for en mere professionel drift efterfølgende.
Fakta:
Renovering på Dagsordenen
Parterne bag Renovering på Dagsordenen er: Arkitektforeningen, Bygherreforeningen, BAT-kartellet COWI, Danske Arkitektvirksomheder, Dansk Byggeri, FRI, Grundejernes Investeringsfond – GI, Ingeniørforeningen – IDA, Konstruktørforeningen, NCC Danmark, MT Højgaard, Realdania og Tekniq.
Hvidbog om drift
Den nye hvidbog om bygningsdrift kan downloades her.
Kontakt:
Graves Simonsen, projektchef i Bygherreforeningen og projektleder for Renovering på Dagsordenen
Mail: gks@bygherreforeningen.dk. Mobil: 2030 2750
Lone Feifer, direktør for bæredygtighed og arkitektur hos Velux:
Mail: lone.feifer@velux.com. Mobil: 4516 4757
Per Anker Jensen, professor i Facility Management på DTU
Mail: pank@dtu.dk. Mobil: 2278 5275
Læs mere om Renovering på Dagsordenen:
www.renoveringpaadagsordenen.dk
