Blogindlæg skrevet af: Graves Simonsen, projektchef i Bygherreforeningen
Uanset om man anskuer byggeri og ejendomsdrift som en lineær eller cirkulær proces, er disse aktiviteter uløseligt forbundne. Vil man som bygherre sikre sig, at ens byggeri får en lang levetid med en fornuftig driftsindsats, må denne tænkes ind allerede i idéfasen forud for planlægningen af byggeriets og dets design. Det faktum er blevet mere synligt i takt med at bæredygtighed er blevet mere fremtrædende i byggeriets dagsorden. Det gælder uanset, om der er tale om nybyggeri eller renovering.
Gennem en årrække har gode kræfter inden for forskningen og byggeriet arbejdet intenst med at udvikle metoder og systematikker til ejendomsdrift – typisk under betegnelser som Commisioning, Asset Management og Facility Management, der på forskellig vis tager hånd om de udfordringer, som ligger i forberedelse, effektivisering og gennemførelse af driftsindsatsen. Dansk forskning på dette område har hidtil primært været drevet af Center for Facilities Management (CFM) på DTU, mens Dansk Facilities Management Netværket (DFM) har som formål ”at udvikle fagområdet, at udbrede og udveksle viden, at fremme samspillet mellem praksis, uddannelse og forskning og at være bindeled til den internationale udvikling på området”. I Bygherreforeningen har ikke mindre end to faste udvalg fokus på problemstillingen – ud fra forskellige indfaldsvinkler, nemlig Digitalisering henholdsvis Ejendoms- og Porteføljestrategi. Men hvordan er vilkårene for denne behjertede indsats?
Både nybyggeri og renovering trækker på meget store natur- og samfundsressourcer, og bygherrens beslutninger allerede i den indledende fase er afgørende for, hvordan driften af bygningen bliver. Det gælder i forhold til den daglige brug af bygningen, men i høj grad også i forhold til vedligeholdelse, renovering eller ombygninger i bygningens levetid. Bygningsdriften trækker i væsentlig grad på bygherrens eller bygningsejerens økonomiske ressourcer og cash flow, og er desuden med til at definere en bygnings brugsværdi og eventuelt lejeniveau. Ny rapport om kompetencer fra Bygherreforeningen viser eksempelvis, at den rene driftsøkonomi i en erhvervsbygnings levetid typisk overstiger byggeomkostningerne med 1.000 %.
Det er altså ikke småpenge, der er tale om!
Det gode spørgsmål er så, hvorfor bygningsdrift får så lidt opmærksomhed og har så lav status i forhold til byggeriet? Hvor nybyggeri ofte er omgærdet af både offentlig og byggefaglig nysgerrighed og hype – hvad er det nu for en spændende bygning, der dukker frem bag presenningerne?, så er det generelt set for få, der interesserer sig i de udfordringer, der fx kan ligge i at sikre bygningen er ren, vinduerne er pudsede, indeklimaet er godt og energiforbruget er under kontrol. Det kommer bl.a. til udtryk i den måde, som digitaliseringen af byggeriets processer hidtil har udviklet sig på. Her har fokus været på at optimere genereringen af digitale bygningsmodeller med store mængder egenskabsdata (BIM) til brug for projektering af byggeriet. Imens har forskere og byggeriets udøvere haft alt for lidt opmærksomhed på, at modellerne og de mange genererede data skal kunne anvendes i den efterfølgende drift, for at give byg- og driftsherrer den maksimale værdi af investeringer i modellerne.
Som disciplin i byggeriet og ejendomssektoren led renovering indtil for nylig under samme mangel på positiv opmærksomhed i både offentlighed og blandt byggeriets parter. Som adm. direktør Lars Axelsen fra Grundejernes Investeringsfond i 2011 så poetisk formulerede en gængs opfattelse, ”så er der ikke meget ’sex’ i renovering”. Det var bagrunden for søsætningen af initiativer som Renovering på dagsordenen og senere Tænketank for bygningsrenovering, der havde som primært formål at sætte mere spotlys på de udfordringer, der ligger i at håndtere den eksisterende bygningsmasse, og samtidigt sikre at 50% af byggeriets økonomiske aktiviteter fik den fortjente opmærksomhed – og også blev hypet. Det er på forskellig vis lykkedes ganske godt! Alle dele af byggeriet fra bygherrer over arkitekter og håndværkere til uddannelsesinstitutioner har i taget budskaberne til sig om, at renovering er interessant og værd at beskæftige sig med, og at det er af afgørende betydning, hvordan vores bygningsmasse håndtereres i arkitektonisk, teknisk, kulturel og økonomisk forstand.
Så langt så godt! Men vi skal dybere ind….
Selv om dette er kan opfattes som lige lovlig optimistisk, og at renovering trods alt endnu ikke har opnået samme status som nybyggeri, er det alligevel en tanke værd, om tiden nu er moden til at drage nytte af de erfaringer, som er gjort i de nævnte initiativer, til at sætte Bygningsdrift på dagsordenen?
At gøre bygningsdrift ’sexet’ er en mindst lige så stor udfordring, som det har været det med renovering, men det vil ikke desto mindre være indsatsen værd, hvis det kan lykkes. Optimistisk set arbejder tiden med i forhold til, at bygningsdriften som nævnt er en naturlig og integreret del af en mere bæredygtig dagsorden i byggeriet, og der mangler overordnet set ikke viden om, hvordan driften bedst indtænkes, tilrettelægges og optimeres.
Til gengæld mangler der større fokus på betydningen af kvalitet og de driftsmæssige konsekvenser af design- og materialemæssige valg i byggeriernes indledende faser, og det gælder både i de byggefaglige uddannelser og blandt byggeriets udøvende parter. Ligeledes tyder meget på, at der mangler light udgaver af FM-systemerne, og som er rettet mod at højne driftsstandarderne på både ledelses- og praktikerniveau.
Det giver rigtig god mening at sikre samfundets værdier gennem en holistisk tilgang til både byggeri og drift, men det kræver måske – for nu at blive i samme terminologier – at bygningsdriften kommer lige i hælene på kønsdriften?
NYERE INITITATIVER:
Driftsstafet
Driftsperspektivet var senest i fokus ved afslutningsseminaret for Tænketanken for bygningsrenovering i januar måned. Her gav tænketanken en driftsstafet til Bygherreforeningen, der blev formuleret således:
” Bygherrerne sætter rammen for driften af bygningerne. Gøres det ambitiøst eller ej? Tænkes der i udvikling eller ej? For ofte bliver barren sat for lavt, der bygges kortsigtet og driftes uden hensyn til energioptimering og totaløkonomi. Både statslige og private bygninger bruger for meget energi. Det skal der laves om på”.
Kulturens bygninger
I 2015 afsluttede Kulturstyrelsen og Bygherreforeningen et projekt om Kulturens Bygninger, der blev gennemført i samarbejde med Greve, Hjørring og Randers kommuner, samt Museum Lolland Falster og Øhavsmuseet. Resultatet blev et bud på værktøjer og metoder til at håndtere vanskelige ejendomsporteføljer med både hard core nøgletal og nye værdibegreber. I projektets inspirationskatalog findes konkrete eksempler på transformationsprocesser i kulturbygninger rundt om i landet, samt Kulturbyg Kompasset, der er et værktøj til visualisering af nøgletal og værdier.
Kommunale porteføljestrategier
Siden 2013-14 har en række kommuner i samarbejde med kommunernes it-fællesskab KOMBIT arbejdet med analyser og udvikling af en række værktøjer til porteføljestyring, ligesom Det Nationale Institut for Kommuners og Regioners Analyse og Forskning, KORA, i 2015 offentliggjorde en analyse om optimering af den kommunale ejendomsadministration, der er udarbejdet sammen med og på baggrund af benchmarking af 8 af landets kommuner.
Dette blogindlæg er tidligere udgivet på renoveringpaadagsordenen.dk. Denne platform er nedlagt, hvorfor indlægget er genudgivet på bygherreforeningen.dk, der tidligere har varetaget driften heraf.
