Konventionalbod

Hvad er nyt?

Konventionalbod ved rådgivers projektmangler er en vigtig nyskabelse i ABR 18. Bestemmelsen står som del af § 49 om rådgiverens ansvar:

Stk. 2. I tilfælde af bygherrens tilkøb af en merydelse hos entreprenøren som følge af, at rådgiveren ved en fejl ikke har medtaget ydelsen i projektet, skal rådgiveren betale bygherren en konventionalbod på 5 % af den del af prisen for samtlige sådanne tilkøb, for hvilke der ikke er fastsat enhedspriser. Hvis samtlige tilkøb efter 1. pkt. udgør mindre end 2 % af den samlede entreprisesum for bygge- eller anlægsarbejdet, skal rådgiveren ikke betale konventionalbod. Rådgiverens samlede betaling af konventionalbod ifølge 1. pkt. kan højst udgøre 10 % af rådgiverens honorar. Hvis bygherren kan godtgøre, at bygherrens tab som følge af manglende konkurrenceudsættelse er større end konventionalboden, eller hvis rådgiveren kan godtgøre, at dette tab er mindre end konventionalboden, er bygherren berettiget til at kræve erstatning i stedet for konventionalbod, og rådgiveren kun forpligtet til at betale erstatning.

Det er således nyt, at hvis rådgiverens projektmangler fører til ekstraregninger fra entreprenøren, behøver bygherren ikke at bevise et tab for at blive kompenseret – hvilket har vist sig vanskeligt. Inden for de angivne grænser vil rådgiveren ”automatisk” skulle betale en bod på 5 % som et fast mål for den merpris, som entreprenøren må forventes at tage for arbejde, som ikke er blevet konkurrenceudsat gennem et udbud.

Hvorfor er det vigtigt?

Konventionalboden er en vigtig nyskabelse, fordi projektmangler i en årrække har udgjort et stort problem for bygherrer. Når der sent opdages mangler i projektmaterialet, er entreprenørens priskalkulation ufuldstændig, hvilket betyder, at de manglende ydelser må indarbejdes i entreprenørens arbejdstilrettelæggelse og prissættes efterfølgende. Det medfører uforudsete udgifter, højere priser, tidsmæssige tab og ofte lavere kvalitet for bygherren.

Konsekvensen ved mangler i projektmaterialet er altså en fordyrelse af de samlede byggeomkostninger, alternativt skal der foretages besparelser i byggeprojektet, hvis det endnu er muligt. Både ekstraomkostningen til udførelsen og de tidsmæssige konsekvenser må håndteres af bygherren. Samlet set medfører det, at prisen på byggeriet bliver højere, at der ofte opstår forsinkelse, og at bygherren dermed får et dårligere produkt grundet rådgivernes fejl eller udeladelser.

Med nyskabelsen vil bygherren ofte kunne få en kompensation for den ekstra udgift forbundet med projektmangler. Men vigtigere endnu vil bygherrens nye værktøj forhåbentlig sikre større fokus blandt rådgivere på at undgå projektmangler.

Hvad skal du gøre?

Grundet den nedre grænse på 2 % af entreprisesummen kræver en effektiv håndhævelse af konventionalboden, at bygherren holder regnskab med den akkumulerede sum af ekstraregninger som følge af projektmangler.

I forvejen er der forudsat, at der føres en ændringslog ifm. afholdelse af byggemøder jf. AB 18 § 31, stk. 2, litra a, idet man gennemgår og opdaterer forhold vedr. pris, tid og sikkerheder efter ændringer (jf. AB 18 § 25). Her er det vigtigt at bygherren løbende forholder sig til den akkumulerede sum af ekstraregninger som følge af projektmangler (se i øvrigt afsnit om byggemøder).

Når den akkumulerede sum overstiger 2 % kan bygherren give besked om opkrævning af konventionalbod. Opkrævning kan fortsætte indtil den samlede sum af opkrævning udgør 10 % af det samlede rådgiverhonorar (se figur med eksempel nedenfor). Den endelige opgørelse af konventionalbodens størrelse kan først finde sted, når hhv. den endelige entreprisesum og det fulde honorar er kendt (begge kan udvikle sig gennem byggesagen; herunder når bygherren ønsker at udvide entreprisen med tilkøb, der skal projekteres).

Bemærk at konventionalboden ikke kan anvendes, hvor der gælder enhedspriser, da disse har været konkurrenceudsat.

Bemærk også, at konventionalbodsbestemmelsen finder anvendelse både ved udbud på detaljeret projektgrundlag og ved udbud på funktionskrav.

Hvis der er aftalt honorar efter byggeudgift, bør det fremgå af rådgiveraftalen, om en glemt ydelse skal indgå i beregningen af byggeudgiften.

Konventionalboden dækker kun det tab, bygherren lider (men har svært ved at dokumentere) som følge af den manglende konkurrenceudsættelse. Det betyder, at bygherren bør vurdere om projektmanglen evt. også har givet anledning til ekstra byggeudgifter (f.eks. omgørelse) eller forsinkelseserstatning til entreprenører. I givet fald bør bygherren opgøre sådanne ekstra udgifter og fremsætte krav om erstatning over for rådgiver også for sådanne udgifter.