Bedre registreringer og færre barrierer kan styrke transformation

Når en bygning skal transformeres, opstår der ofte usikkerheder om konstruktioner, materialer og bygningens faktiske tilstand. Derfor bør grundige registreringer og tidlige risikoanalyser være et langt større fokusområde end i dag, mener Klaus Kellermann. 

“Fra dag ét skal man sætte sig ned sammen med de relevante aktører – kommende brugere, entreprenører, rådgivere og bygherrens repræsentant. Sammen skal man gennem en målrettet risikoanalyse vurdere, hvad der skal undersøges og testes, inden man beslutter udformningen af det endelige projekt,” siger Klaus Kellermann. 

En grundig risikoanalyse forudsætter dog, at der er et solidt vidensgrundlag at arbejde ud fra. Derfor peger Klaus Kellermann på, at registrering af eksisterende bygninger bør spille en langt større rolle i transformationsprojekter end i dag. 

Krav om minimumsregistrering 

I regi af Strateginetværket er der udarbejdet en rapport med anbefalinger til de tekniske krav i forbindelse med renovering og transformation. En af konklusionerne er, at der bør stilles krav om en minimumsregistrering af den eksisterende bygningsmasse. Ifølge Klaus Kellermann er det en vigtig forudsætning for at skabe et bedre beslutningsgrundlag tidligt i transformationsprocessen.

“Det vigtigste er, at registreringen tager udgangspunkt i de faktiske forhold. Først når man kender bygningen ordentligt, kan man træffe de rigtige beslutninger og reducere risikoen i projektet,” siger Klaus. 

Ved transformationen af det tidligere tinghus på Jernbanegade i Roskilde, som har gennemgået flere ombygninger siden opførelsen i 1878, blev registrering af de eksisterende forhold derfor gjort til første fase af projektet. Hvert rum blev afdækket, så de oprindelige overflader og døråbninger kunne kortlægges. Det gav et langt bedre grundlag for projekteringen og reducerede usikkerheden i det videre arbejde.

En mulighed kunne være at udvide informationerne i det obligatoriske renoveringspas, så det ikke alene indeholder energidata, men også en beskrivelse af den overordnede bygningstypologi, en visuel registrering af bygningens tilstand samt dens potentialer, begrænsninger og transformationsrobusthed. Og bedre registreringer kan samtidig gøre det lettere at investere i eksisterende bygninger.  

“Krav om minimumsregistrering vil mindske risikoen ved investeringer i eksisterende byggeri og kan dermed også være med til at styrke bygningernes markedsværdi,” siger Klaus og fortsætter:

“Det er afgørende, at vi på tværs af værdikæden bliver bedre til at håndtere risiko. Bygningsregistrering er en af de mest oplagte risikoreducerende handlinger, man kan foretage. Desuden har jeg oplevet, at en fælles bygningsregistrering og risikoanalyse på tværs af værdikæden kan styrke samarbejdet”. 

Dialogen behøver ikke nødvendigvis foregå omkring et mødebord. Klaus Kellermann peger på, at der ofte er stor værdi i at samle bygherre, rådgivere og entreprenører fysisk i bygningen. 

“Når man går bygningen igennem sammen, bliver dialogen mere konkret. Her kan man diskutere mulige anvendelser og samtidig identificere de risici, der knytter sig til dem. Hvis flere aktører peger på den samme udfordring, er det ofte et tegn på, at der er noget, man bør undersøge nærmere,” siger han.

Registreringer anvendes allerede som et naturligt led i risikostyringen flere steder i byggebranchen. I forbindelse med opførelsen af p-huset ved Sortebrødre Plads blev alle naboejendomme registreret, inden piloteringen gik i gang.

Formålet var at dokumentere bygningernes tilstand på forhånd, så eventuelle skader som følge af arbejdet kunne identificeres. Det er almindelig praksis i mange totalentrepriser og illustrerer, hvordan en systematisk tilgang til registrering og risikohåndtering kan skabe større sikkerhed og gennemsigtighed i projekterne.

Gør transformation lettere 

Hvor Klaus Kellermann ser et stort potentiale i at stille krav om en vis minimumsregistrering, peger han omvendt på, at nogle regler i det gældende bygningsreglement skaber unødigt besvær og spænder ben for renoverings- og transformationsprojekter. Særligt problematisk er det, når eksisterende bygninger mødes af krav, der i praksis svarer til kravene til nybyggeri. 

“Ved transformation risikerer man, at kravene gør projekterne så besværlige eller dyre, at bygherren i stedet vælger at bygge nyt. Det er stik imod den udvikling, som både branchen og markedet efterspørger,” fortæller Klaus. 

Reguleringen bør i højere grad skelne mellem krav, der handler om akut personsikkerhed, og krav, der primært vedrører komfort og brugskvalitet. En mere risikobaseret tilgang vil gøre det lettere at arbejde med eksisterende bygningers potentialer uden at gå på kompromis med sikkerheden. 

Klaus peger samtidig på, at dokumentationsformen kan spille en større rolle. Målet bør være, at bygherrer og rådgivere i højere grad får mulighed for at foretage faglige vurderinger frem for alene at dokumentere overholdelse af standardkrav. Når reguleringen i højere grad tager udgangspunkt i risiko og den eksisterende bygning, får vi bedre muligheder for at bevare og udvikle den bygningsmasse, vi allerede har.  

Særligt problematisk er det ifølge Klaus Kellermann, når der i renoverings- og transformationsprojekter stilles krav til bygninger, der kan have stået i 50, 100 år eller mere, som svarer til de krav, der gælder for nybyggeri. I ældre bygninger vil det nemlig ofte være vanskeligt eller urentabelt at leve op til de samme krav som i nybyggeri. 

“Det er specielt et problem ved transformation, hvor reglerne i dag betyder, at man på en række områder skal leve op til kravene til nybyggeri. Så risikerer man i virkeligheden at presse bygherrerne ud i mere nybyggeri, end de selv ønsker og noget andet end det, markedet egentlig efterspørger,” afslutter Klaus.  

For Klaus Kellermann handler det i sidste ende om at skabe bedre rammer for at udnytte potentialet i den eksisterende bygningsmasse. Det kræver både bedre viden om bygningernes faktiske tilstand og en regulering, der i højere grad tager udgangspunkt i risiko og konkrete forhold frem for standardkrav udviklet til nybyggeri. Netop derfor ser han et stort potentiale i arbejdet med det helhedsorienterede bygningsreglement. 

Faktaboks 

Det helhedsorienterede bygningsreglement er under udformning og skal efter planen skal være færdigt i 2028. Ambitionen er, at det nye bygningsreglement bliver enklere og mindre bureaukratisk og samtidig understøtter branchens grønne omstilling, blandt andet ved at gøre mere renovering og transformation mulig. 

Bygherreforeningen har formuleret seks succeskriterier for et helhedsorienteret bygningsreglement: 

• Bygningsreglementet skal være nemt at forstå, navigere i og anvende i praksis. 
• Den sunde fornuft skal ind i certificeringsordningerne. 
• Kravene skal understøtte omkostnings- og ressourceeffektivt byggeri. 
• Krav til renovering og transformation skal baseres på den eksisterende bygnings potentiale. 
• Der skal sikres synergi mellem bygningsreglementet og anden relevant lovgivning. 
• Smidigere processer skal understøttes af digitalisering.