Ny vejledning skal hjælpe til planlagt vedligehold

De fleste bygningsejere ønsker at deres ejendomme skaber mest mulig værdi, at akutte problemer undgås, og at vedligehold sker på en måde, der belaster miljøet mindst muligt. Men det kræver en systematisk tilgang til viden om bygningernes tilstand og en løbende opfølgning på, hvilken effekt vedligeholdet faktisk har. Og når metoder, registreringer og opfølgning varierer, enten mellem ejendomme eller internt i organisationen, bliver det svært at skabe et samlet overblik. Det udfordrer både prioriteringen af indsatser og muligheden for at styre porteføljen strategisk. 

Med en ny vejledning guider Bygherreforeningen til, hvordan tilstandsdata kan omsættes til planlagt vedligehold og forankres organisatorisk, så arbejdet ikke bliver stående som enkeltstående registreringer, men bliver et aktivt redskab i løbende prioritering, budgetlægning og opfølgning. 

Systematik som forudsætning for styring  

Vedligehold sker hver dag, enten planlagt eller som reaktion på skader. Forskellen ligger i, om ressourcerne prioriteres rettidigt og på et dokumenteret grundlag. Når vedligehold ikke planlægges systematisk, kan efterslæb vokse hurtigere end forventet. Det kan medføre højere omkostninger, kortere levetid for bygningsdele og et unødigt ressourceforbrug. 

Københavns Professionshøjskole arbejder allerede med en samlet tilgang til tilstandsvurderinger gennem deres FM-system. Her registreres bygninger, tekniske installationer og tilstande ét sted, og registreringerne bruges til både vedligeholdelsesplaner og fornyelses‑ og investeringsplaner. Ifølge FM‑chef Uffe Gebauer Thomsen er netop den systematik afgørende – og det er også her, vejledningen kan gøre en forskel. 

“Det lange, seje træk består ikke i at vælge ét bestemt system, men i at arbejde systematisk, disciplineret og vedholdende med registreringerne. Når tilstandsvurderinger og vedligehold planlægges efter fælles standarder, får vi et fælles sprog for bygningers tilstand, uanset om ejendommen ligger hos en kommune, en professionshøjskole eller en privat aktør,” fortæller Uffe Gebauer Thomsen og fortsætter:

“Og at vi nu står med fælles standarder for tilstandsvurderinger, som både ejendomsejere, forvaltere, rådgivere og systemleverandører har bakket op om, skaber en enorm værdi. Det betyder, at vi fremover kan forvente den samme forståelse af en ejendoms tilstand – uanset hvem der ejer, køber eller sælger den.” 

En fælles tilgang skaber bedre styring 

Den nye vejledning fra Bygherreforeningen bygger videre på Standardmetode for tilstandsvurdering. Hvor metoden fastlægger den fælles tilgang til selve registreringen, viser vejledningen næste skridt i arbejdet og gør det muligt at bruge resultaterne aktivt i styring, prioritering og det langsigtede planlagte vedligehold. Med både metode og vejledning i hånden får bygherre og bygningsejere nu en samlet ramme, der spænder fra det konkrete bygningssyn til de strategiske beslutninger.  

Netop betydningen af den fælles ramme bliver tydelig, når man ser på de kommuner, der allerede arbejder struktureret med tilstandsvurderinger. I Ishøj Kommune viser erfaringerne, hvor afgørende et fælles sprog er – både i hverdagen og i den strategiske styring. Markus Lampe, forperson i Bygherreforeningens digitaliseringsudvalg og leder for Anlæg og Byggeri i Ishøj Kommune, fremhæver, hvordan standardisering gør hverdagen mere håndterbar. 

“Når vi kalder tingene det samme og arbejder efter en fælles metode, bliver tilstandsvurderinger langt lettere at forstå og formidle – både i driften og i organisationen. Ensartethed gør det muligt at sammenligne bygninger på tværs og styrke beslutningsgrundlaget,” siger Markus Lampe.  

Det handler ikke kun om at få data ind i et system, men om at skabe en praksis, hvor bygninger vurderes på samme måde, uanset hvem der udfører arbejdet og uanset hvilken type bygning der er tale om. Når begreber og metoder er ens, bliver vurderingerne mere præcise, mere sammenlignelige og lettere at bruge som afsæt for prioriteringer. 

I den daglige drift kan selv små forskelle i metoder, navngivning og vurderingspraksis gøre vedligehold unødigt komplekst. Det er en erfaring, Jens Godwin Damgaard, projektleder for Drift og Vedligeholdelse i Ishøj Kommune, tydeligt genkender. 

“Struktur og ensartethed er helt afgørende. Vi har tidligere arbejdet med tilstandsvurderinger på mange forskellige måder, og det bliver hurtigt komplekst. Med en fælles standard kan vi vurdere bygninger mere systematisk, lære af hinanden og få et bedre greb om levetider og vedligeholdsbehov. Det gør det langt nemmere at planlægge og prioritere rigtigt,” fortæller Jens Godwin Damgaard.

Om vejledningen 

Vejledningen er udviklet af Bygherreforeningen med støtte fra Grundejernes Investeringsfond og i tæt samarbejde med eksperter og praktikere fra både offentlige, almene og private bygherreorganisationer og bygherrerådgivere. Igennem et brugerforum er der indsamlet erfaringer med tilstandsvurderinger, der er blevet bearbejdet til den samlende vejledning. Med vejledningen får landets bygherrer og ejendomsejere en guide til, hvordan de kan bevæge sig fra enkeltstående tilstandsvurderinger til planlagt og systematisk vedligehold. 

Vejledningen er målrettet både praktikere og beslutningstagere, der ønsker et stærkt og datadrevet grundlag for at kunne styre en ejendomsportefølje bæredygtigt, effektivt og langsigtet.