I takt med ændringer i arbejdspladsernes behov og et stigende fokus på bæredygtighed, bliver det stadig vigtigere for bygherrer og driftsherrer at have styr på bygningerne i deres portefølje. Det handler bl.a. om at have opdateret viden om udnyttelse af kvadratmeter, så porteføljen bidrager til at maksimere den samlede værdi af bygningerne. Det kræver en løbende vurdering af hver bygnings værdi. Den gængse måde at gøre det på er gennem markedsværdien, der er baseret på markedsleje, antal kvadratmeter og fremtidige prognoser. Men for at få mest værdi for pengene, handler det i lige så høj grad om at kigge på de kvalitative parametre, herunder bl.a. hvordan bygningen påvirker fx trivslen for brugerne, deres produktivitet og effektivitet. Om den understøtter det, den skal.
En af dem, der mener at vi skal begynde at interessere os mere for det, er Lau Melchiorsen, rådgiver i Pyxis Consult og formand for Bygherreforeningens porteføljeudvalg. Han har 30 års erfaring fra ejendomsbranchen inden for bl.a. rådgivning af lejemål og strategier for porteføljestyring- og ledelse. Det er bl.a. noget af det, Bygherreforeningen sætter fokus på i en konference om arealoptimering i samarbejde med Dansk Facilities Management den 6. november, hvor en række oplægsholdere vil belyse emnet fra forskellige vinkler.
Flere funktioner på færre kvadratmeter
Lau Melchiorsen mener, at i takt med at bygninger skal kunne mere på færre kvadratmeter, bliver det i stigende grad vigtigt at se på brugsværdien, når man fastsætter værdien af bygninger.
”Den dyreste kvadratmeter er den, du ikke har brug for, uanset hvad den koster. Mange ser kun på markedsværdien, som er baseret på lejeindtægter og salgspris. Men hvad med brugsværdien? Det handler ikke kun om, hvor meget plads man kan leje ud, men om hvordan kvadratmeterne faktisk understøtter brugerne” siger Lau Melchiorsen.
Svært at måle på brugsværdi
Der findes der ikke en entydig måde at måle brugsværdien på, og det afhænger af hver enkelt bygning i forhold til, hvad den skal kunne.
”Brugsværdi kan handle om medarbejdertilfredshed, sygefravær, produktivitet eller salg. Brugsværdien baseres på kvalitative parametre, der skal skabe bedre trivsel blandt medarbejderne. Det kan være svært at måle direkte, og men et spørgsmål kunne fx være, om brugerne oplever mindre sygefravær og øget arbejdseffektivitet? Får man en mere effektiv arbejdsproces, og skaber fællesarealernes indretning og design værdi? Det er alle parametre, man kan kigge på,” siger Lau Melchiorsen og fortsætter:
”Samtidig ser vi også, at brugerne har deres egne værdiforståelser. Vi taler meget om delte faciliteter, men samtidig klager medarbejdere over åbne kontorer. Skal alle have det samme skrivebord, og skal man nødvendigvis sidde i samme gruppe? Ofte oplever brugerne mangel på mødelokaler, faciliteter og steder, hvor folk kan trække sig tilbage. Ved at opstille scenarier og business cases kan man sammenligne kvalitetsparametre og omkostninger, så man finder det punkt, hvor man får mest værdi for pengene. Det handler om at skabe den rette balance mellem kvalitet og omkostninger for at sikre det bedst mulige udbytte”.
Medlemmer efterspørger viden
Bygherreforeningen oplever at medlemmer i stigende grad efterspørger viden om, hvordan man som bygherre og ejendomsforvalter kan arbejde med at optimere arealer, analyser af ejendomsporteføljer og brugerinddragelse.
”Mange af vores medlemmer på tværs af bygherretyper ønsker at arbejde klogt med deres kvadratmeter, bl.a. som en del af bevægelsen mod at bygge mindre, men også i forhold til social commissioning, altså bl.a. det at fremme trivsel hos brugerne i design, drift og opførelse af bygninger. Det satser vi på at give dem indsigt i på vores konference om arealoptimering i november”, udtaler Christine Skovgaard Madsen, områdechef for kompetencer og udvikling i Bygherreforeningen.
