Hvad er nyt?

Både AB 18 og ABR 18 indeholder flere nye eller ændrede bestemmelser vedrørende mangler og mangelafhjælpning.

I AB 18 findes nye eller ændrede bestemmelser om førgennemgang, mangelsbegrebet/ leverandørgarantier, afhjælpningsgennemgang, bortfald af efterfrist for afhjælpning, genopbrudte mangler og ansvarsperioden for løsøre og inventar:

• § 44: Der skal gennemføres førgennemgang i god tid forud for den aftalte færdiggørelse og aflevering (typisk fx ca. en måned før aflevering) mhp. at konstatere arbejdets stade og kvalitet. Gennemgangen omfatter de arbejder, der er udført, samt evt. test af tekniske anlæg. Forhold, som åbenlyst vil blive betragtet som mangelfulde ved afleveringen, bør noteres af bygherren i en protokol.
• § 47, stk. 5: Hvis bygherren har stillet krav om, at nogle materialer skal leveres med en garanti med forpligtelser, der rækker videre end den almindelige mangelhæftelse efter AB, så er entreprenøren alene forpligtet til at levere materialerne med den krævede garanti i det omfang, det er muligt for entreprenøren at købe materialerne med den krævede garanti, og leverandøren vedstår og opfylder garantien
• § 48, stk. 2 og 3:  Bygherren skal fastsætte tidspunkt for gennemgang af den udførte afhjælpning (afhjælpningsgennemgang) og i forbindelse med afhjælpningsgennemgangen udfærdige en protokol
• § 50: Bygherren er nu som udgangspunkt berettiget til at lade eventuelle mangler, som blev konstateret ifm. afhjælpningsgennemgangen, og som endnu ikke er blevet afhjulpet, udbedre på entreprenørens regning, uden først at give entreprenøren en ny afhjælpningsmulighed.
• § 55, stk. 2: Fastslår, at der løber en ny 5-årsfrist for genopbrudte mangler; dog max til 3 år efter udløb af den oprindelige 5-års periode.
• § 55, stk. 3: Fastslår, at ansvarsperioden for løsøregenstande og inventar kun er 2 år

I ABR 18 findes nye eller ændrede bestemmelser om et faserelateret mangelbegreb, afhjælpningsret/-pligt og omprojekteringsforpligtelse:

• § 42(/9): Definerer med henvisning til § 9, hvad der skal forstås ved en mangel ved rådgiverydelsen
• § 43: Bestemmelserne er en afspejling af AB 18 § 48+50, idet parternes rettigheder og forpligtelser ift. mangler dog relateres til de enkelte rådgivningsfaser. For hver fase har rådgiveren således ret og pligt til at afhjælpe påviste mangler indenfor en af bygherren fastsat frist, og bygherren er – hvis fristen ikke overholdes – som udgangspunkt berettiget til at overtage afhjælpningen på rådgiverens regning.
• § 46(/11): Indfører pligt for rådgiveren til vederlagsfri omprojektering i de enkelte projekteringsfaser såvel som under udførelsen, hvis budgettet overskrides pga. mangler.

Hvorfor er det vigtigt?

Førgennemgang

Der er for mange udførelsesmangler ved afleveringen, og det påfører bygherren uforudsete udgifter, driftstab og erstatningsforpligtelser. Dette var et af i alt 12 vigtige temaer, som Bygherreforeningen pegede på i sit katalog med ønsker ved starten af AB-revisionen.

Foreningen pegede også på, at en obligatorisk førgennemgang kunne være en del af løsningen, idet der via denne kan skabes bevidsthed og opmærksomhed omkring de emner, der skal ændres eller arbejdes målrettet videre med op til afleveringen, hvis denne skal kunne gennemføres som planlagt og uden at stort antal mangler.

Den i AB 18-systemet indførte førgennemgang modsvarer foreningens ønsker, og det kan forventes, at den vil bidrage til et reduceret antal udførelsesmangler.  Det kan tillige forventes, at den vil bidrage til færre forsinkede afleveringer, idet den medvirker til at skabe fokus på det, der skal arbejdes på, hvis afleveringen skal kunne godkendes.

Mangelafhjælpning ved entrepriser

En målrettet og struktureret afhjælpningsgennemgang vil – i kombination med den ny regel om, at entreprenøren som udgangspunkt ikke får efterfrist til afhjælpning af mangler, som skulle have været afhjulpet på tidspunktet for afhjælpningsgennemgangen – disciplinere afhjælpningsindsatsen og føre til hurtigere afsluttet mangelafhjælpning. Herved sparer bygherren både tid og udgifter, og byggeriet/anlægget kan hurtigere anvendes fuldt ud til det forudsatte formål.

Udtrykkeliggørelsen af, at der løber en ny 5-årsperiode for genopbrudte mangler, er nyttig i praksis, da mange bygherrer fejlagtigt har troet, at ”løbet var kørt” efter udløbet af den ordinære 5-års periode.

Mangelafhjælpning ved rådgivning

For mange projektmangler, der først opdages i udførelsesfasen og giver bygherren problemer med både tid og økonomi, var også et af de 12 vigtige temaer i ønskekataloget, som Bygherreforeningen gik til revisionsarbejdet med.

Den i ABR 18 indførte systematiske, fasemæssige opfølgning på fejl og mangler i projektmaterialet vil give bedre styr på kvalitet og indhold undervejs i projekteringen. Mange fejl og mangler vil blive opdaget forud for udførelsen, og derved får bygherren bedre mulighed for at håndtere dem.

Ej heller rådgiveren har som udgangspunkt ”efterfrist” til at afhjælpe mangler, som skulle have været afhjulpet indenfor den aftalte frist, og også her må dette forventes at få en disciplinerende virkning.

Overskridelse i projekteringsfasen af senest godkendte budget vil ofte kunne sidestilles med mangelfuld ydelse og som følge heraf udløse pligt til omprojektering. Herved øges chancen for, at projektet og projektøkonomien kan komme tilbage på rette spor.

Tilsvarende kan projektfejl og -mangler, der viser sig i udførelsesfasen, udløse pligt til omprojektering.

Hvad skal du gøre?

Entrepriser

Det kan være hensigtsmæssigt, at parterne allerede under projektgennemgangen drøfter entreprenørens mulighed for at opnå de aftalte garantier for materialer efter AB § 47, stk. 4. Derved kan bygherren så tidligt som muligt få kendskab til, om de krævede garantier kan opnås.

Før-gennemgangen afskærer ikke bygherren fra at gøre mangelindsigelser gældende ved afleveringen; men trods det, bør før-gennemgangen gennemføres med omhu, og forhold, som åbenlyst er mangelfulde, bør noteres i protokollen.

Ifm. afhjælpningsgennemgangen er det – når bygherren konstaterer, at der fortsat er ikke-afhjulpne mangler – vigtigt ikke alene at indhente entreprenørens anerkendelse heraf, men også at sikre enighed om, hvilke af de noterede mangler, som ikke tidligere er søgt afhjulpet. Herefter kan bygherren vælge at overdrage afhjælpningen til en anden entreprenør uden risiko for, at retten hertil kan udfordres. Forud for afhjælpning ved anden entreprenør bør så vidt muligt indhentes to tilbud, således at risikoen for efterfølgende uenighed om prisen minimeres.

Rådgivning

Kravet om fasemæssig godkendelse af projektmateriale samt opdateret tidsplan og budget kræver opmærksomhed og omhu fra bygherren. Bygherren har selvfølgelig også tidligere skullet godkende outputtet fra hver fase; men processen er nu blevet mere formaliseret.

Hvis bygherren mener, at der er væsentlige mangler, og at faseleveringen som følge heraf ikke kan godkendes, vil bygherren kunne kræve, at rådgiveren ikke arbejder videre, før faseleveringen kan godkendes. Herved opstår risiko for forsinkelse, og det er derfor vigtigt at få rådgiveren til at anerkende, at faseleveringen er behæftet med væsentlige mangler, inden opgavens videreførelse standses. Ved uenighed bør der indhentes en hurtig afgørelse.