Hvad er nyt?

§ 45 stk. 2 er uændret i forhold til AB92. Bedømmelsen af, om der foreligger væsentlige mangler beror fortsat på en objektiv vurdering på grundlag af almindeligt accepterede kriterier.

I § 5 stk. 2 og § 12 stk. 1 er sket præcisering og eksemplificering af, hvad der er indeholdt i fagmæssigt korrekt arbejde, herunder at det skal udføres i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt og i overensstemmelse med bygherrens anvisninger. Ved modstrid skal entreprenøren påpege dette.

Det er i bemærkningerne præciseret, at væsentlige mangler, som berettiger bygherren til at afvise afleveringen, fx foreligger, hvor den forudsatte brug af hele eller en væsentlig del af arbejdet ikke kan finde sted. Det samme kan være tilfældet, hvis afhjælpningen af manglerne skønnes at påføre brugeren betydelige gener, herunder som følge af røg, støj, støv, lugt eller lignende overfor brugeren en betydelig periode.

Forhold der hindrer ibrugtagning i væsentligt omfang, kan afhænge af den brugergruppe, som skal benytte byggeriet efter afleveringen. Som eksempel kan nævnes en brugergruppe bestående af demente, der i mindre grad end andre vil kunne tåle, at der skal udføres udbedringsarbejder omkring dem.

Manglende aflevering af kvalitetssikringsmateriale, driftsvejledningsmaterialer eller øvrig dokumentation som fx as built materiale vil derimod ikke normalt i sig selv berettige bygherren til at afvise afleveringen. Der kan dog være tale om en væsentlig mangel, hvis der mangler dokumentation, der er nødvendig for forsvarligt at kunne anvende bygningen eller anlægget, herunder at opnå ibrugtagningstilladelse jf. bygningsreglementets krav.

Mange, hver for sig mindre og uvæsentlige mangler kan ud fra en konkret vurdering udgøre en væsentlig mangel. Det samme gælder mangler af betydelig økonomisk størrelse og mangler med usædvanlig lang afhjælpningstid.

Hvorfor er det vigtigt?

Det er vigtigt, at få mere tydeligt defineret, hvad der anses som væsentlige mangler, således at det er tydeligt for såvel bygherren som entreprenøren, hvornår bygherren er berettiget til at afvise aflevering af byggeriet/anlægget. Ofte kan der være uenighed mellem entreprenøren og bygherren om, hvorvidt der er væsentlige mangler eller ej. Afvises byggeriet/anlægget, vil det være bygherrens standpunktsrisiko.

Hvis bygherren omvendt vælger at acceptere afleveringen på trods af væsentlige mangler, så overgår risikoen for byggeriet/anlægget fra entreprenøren til bygherren, dvs. ansvaret for byggeriet/anlæggets hændelige skade eller undergang overgår til bygherren, ligesom entreprenørens pligt til at vedligeholde sin ydelse overgår til bygherren. Derudover, så nedsættes entreprenørens garanti ved aflevering, og afleveringen fastsætter også datoen for diverse frister, herunder frist for beregning af forældelse samt frister i forhold til 1 års- og 5 årsgennemgangen.

Hvad skal du gøre?

Bedømmelsen af, om der foreligger væsentlige mangler beror fortsat på en objektiv vurdering på grundlag af almindeligt accepterede kriterier. Som det fremgår af bemærkningerne til § 45 stk. 2, så kan bygherren i udbudsmaterialet oplyse om særlige forhold, der har væsentlig betydning for, om bygherren kan tage byggeriet eller anlægget i brug, jf. AB § 4, stk. 7. Oplysningen kan have betydning for vurderingen af, om eventuelle mangler ved afleveringen må anses for at være så væsentlige, at aflevering kan afvises.

Det anbefales derfor, at bygherren i sit udbudsmateriale (evt. i entrepriseaftalen/skabelonen) kommer med eksempler på, hvad der i den konkrete byggesag anses for at være en væsentlig mangel. Det er selvfølgelig vigtigt at fremhæve i aftalen, at der ikke er tale om en udtømmende liste.

Udover en specifik oplistning af særlige forhold, der har væsentlig betydning for, om bygherren kan tage byggeriet eller anlægget i brug, anbefales det også, at der angives en konkret begrundelse for, hvorfor forholdet er væsentligt i den pågældende sag.

Eksempler på særlige forhold, der kan have en væsentlig betydning for, om bygherren kan tage byggeriet eller anlægget i brug:

• Væsentlige gener for planlagt ibrugtagning som følge af, at der er mangler i hovedparten af rum og /eller installationer
• Manglende KS dokumentation (som hindrer anvendelse)
• Manglende D&V materiale (som hindrer anvendelse)
• Manglende as built materiale (nødvendig for ibrugtagningstilladelse)
• Manglende arbejdsmiljøjournal
• Manglende gennemførelse og godkendelse af performancetest
• Særlige rum eller funktioner, der ikke er færdiggjorte, og som er nødvendige for bygningens ibrugtagning